1가구 1주택 요건 - 2주택에서 1주택으로 되는 경우 보유기간 산정

1. 1세대 1주택 이란?

 

1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것을 말한다.

단, 서울특별시, 과천시 및 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상이다.

 

2. 1세대 1주택의 양도소득에 대한 비과세

1) 1세대 1주택 비과세의 의미

▶ 양도일 현재 1세대가 국내에 1개의 주택을 보유해야 한다.

- 1세대란 배우자가 있는 거주자가 구성하는 1세대를 말한다.
- 양도일 현재 당해 건물이 상시 주거용인 주택이어야 한다.
- 양도일 현재 주택의 수가 하나이어야 한다.

▶ 주택의 보유기간이 3년 이상이어야 한다.

- 당해 건물이 주택의 용도로 3년 이상 보유되어야 한다.
- 부수토지의 경우에도 주택의 부수토지의 용도로서 3년 이상 보유되어야 한다.
- 주택의 부수토지는 건물정착 면적의 5배(도시계획구역 밖은 10배)이내의 토지이어야 한다.

2) 1세대의 판정

▶ 1세대의 개념은 아래와 같다.

- 원칙적으로 배우자가 있는 거주자가 구성하는 1세대일 것
- 부부는 단독세대를 구성하더라도 동일세대로 본다.
- 가족에는 생계를 같이하는 거주자와 그 배우자의 직계존비속(그 배우자를 포함) 및 형제자매를 포함한다. 따라서 장인 장모, 처남, 처제, 사위, 며느리도 생계를 같이 하는 경우 1세대를 구성하는 가족의 범위에 포함됨.

▶ 다음 중 하나에 해당하면 배우자가 없어도 1세대로 본다.

- 거주자의 연령이 30세 이상인 경우
- 거주자가 종합소득, 퇴직소득, 양도소득, 산림소득이 있는 경우
- 배우자가 사망하거나 이혼으로 없는 경우
- 거주자가 당해 주택을 상속받은 경우

양도일 현재 국내에 1주택만을 보유하여야 하며, 양도하는 주택외에는 국내에 다른 주택이 없어야 한다.

이러한 1주택의 보유 여부는 양도시점을 기준으로 판단하므로 양도당시 국내에 1개의 주택을 보유하고 있는 것으로 충분하며, 3년의 보유기간 동안 다른 주택을 소유한 사실이 없어야 하는 것은 아니다.

또한 주택의 부수토지는 도시계획구역 안의 토지는 건물정착면적의 5배이내(도시계획구역 밖의 토지는 10배이내)로 하고, 그 기준을 초과하는 토지는 나대지로 보아 과세된다.

≪ 1세대 2주택에 대한 비과세 특례 ≫

▶ 일시적으로 2주택이 된 경우

국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 내 종전 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대 1주택으로 본다.

▶ 학교, 근무상 형편 등으로 이주하는 경우

학교의 취학, 근무상 형편, 1년 이상 장기치료를 위하여 세대 전원이 다른 시ㆍ군으로 이주하는 경우로서 1년 이상 거주한 주택을 양도하는 때에는 양도소득세를 비과세 받을 수 있다. 물론 이 때 양도하는 주택 외에 다른 주택은 없어야 한다.

▶ 부모님 봉양 또는 혼인으로 2주택이 된 경우

1세대 1주택에 해당하는 자가 1세대 1주택에 해당하는 직계존속을 동거봉양하기 위하여 세대를 합치거나, 1세대 1주택에 해당하는 자와 혼인함으로써 1세대가 2주택을 보유하게 된 경우에는 세대를 합친 날 또는 혼인한 날로부터 2년 이내에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 있다.

≪ 주택소유에 대한 특례 ≫

▶ 상속받은 주택이 있는 경우

상속받은 주택과 그 밖의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 상속받은 주택 외의 주택을 양도할 때에는 상속받은 주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 규정을 적용한다.

▶ 농어촌지역에 주택을 소유하고 있는 경우

농어촌주택과 그 외의 주택을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 농어촌주택 외의 주택을 양도할 때에는 농어촌주택은 없는 것으로 보고 1세대 1주택 규정을 적용한다. 여기서 농어촌주택이란 수도권 외의 지역 중 읍지역 또는 면지역에 소재하는 주택으로서 소정의 요건을 충족한 주택을 말한다. 4) 주택의 보유기간 계산

양도소득세를 비과세 받으려면 원칙적으로 1세대 1주택을 3년 이상 보유한 후 양도하여야 한다.

▶ 원칙 : 취득일부터 양도일까지로 한다.

▶ 취득일 및 양도일의 판정 : 당해 주택의 대금을 청산한 날

- 대금을 청산하기 전에 소유권 이전등기를 한 경우에는 등기접수일
- 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기접수일

▶ 상속받은 주택을 양도하는 경우 보유기간 기산일은 상속개시일로 한다.

≪ 보유 및 거주기간의 예외 ≫

앞에서 살펴본 바와 같이 원칙적으로 주택을 3년미만 보유하는 경우에는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 없다. 그러나 다음과 같은 예외조항을 이용하여 절세할 수도 있다.

▶ 5년이상 거주한 건설임대주택을 양도하는 경우

임대주택법에 의한 건설임대주택을 취득하여 양도하는 경우로서 당해 건설임대주택의 임차일부터 당해 주택의 양도일까지의 거주기간이 5년 이상인 경우에는 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않고 비과세된다.

▶ 수용 등으로 주택을 양도하는 경우

주택 및 그 부수토지(사업인정고시일 전에 취득한 것에 한함)의 전부 또는 일부가 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 의한 협의매수ㆍ수용 및 그 밖의 법률에 의하여 수용되는 경우에 비과세된다.

▶ 취학, 직장이전, 질병으로 주택을 양도하는 경우

세대전원이 다른 시ㆍ군으로 주거를 이전하는 경우로서 양도일 현재 세대전원이 1년이상 거주한 1세대 1주택을 부득이한 사유로 양도할 경우에는 보유기간에 제한없이 양도소득세를 비과세한다. 여기서 부득이한 사유란 다음과 같다

- 초ㆍ중등교육법에 의한 학교 및 고등교육법에 의한 학교에의 취학
- 직장의 변경이나 전근 등 근무상의 형편
- 1년 이상의 치료나 요양을 필요로 하는 질병의 치료 또는 요양

▶ 국외이주로 주택을 양도하는 경우

해외이주법에 의한 해외이주로 세대전원이 출국하는 경우와 1년이상 계속하여 국외거주를 필요로 하는 취학 또는 근무상의 형편으로 세대전원이 출국하는 경우에는 보유기간에 관계없이 양도소득세를 비과세 한다.

▶ 1999년 중 취득한 주택을 양도하는 경우

1세대 1주택인 자가 아래 각 호에 해당하는 1주택을 양도하는 경우에는 당해 주택은 1년 이상만 보유하면 비과세되는 1세대1주택으로 본다.

- 1999년 1월 1일 –1999년 12월 31일까지 주택의 취득을 위한 매매계약(공매, 경매 포함)을 체결하고 계약금을 지급하는 자가 취득하는 주택
- 1999년 1월 1일 –1999년 12월 31일까지 자기가 건설한 주택으로서 사용승인 또는 사용검사를 받은 주택

 

 

[출처-비즈앤텍스]