빌라 건축비용

2종일반주거지역에서 건폐율 60% 용적율 200-250%정도되는 단독이나 다가구주택 또는 대지를 매입하여 건축허가를 받고 방3개 화장실2개인 전용면적 18평인 빌라를 신축하기 위해서는 1세대가 18평이니까 1개층에 2세대이므로 36평의 전용면적 즉, 건축면적이 필요하며, 여기에 발코니/계단실 등 면적이 5-6평추가됩니다.

어느 지역의 건패율이 60%라면, 100평의 땅의 층당 최대 건축면적은 60평이 되므로 최대60평정도의 건축물로 건축할 수 있고, 60평의 땅을 가지고 있으면 36평의 건축물을 건축할 수 있습니다.

그래서 최소 60평은 되야 1층에 방2-3개로 구성된 빌라2세대로 4-5[1층을 주차장으로사용]층 빌라를 건축할 수 있습니다.

 

예를 들면, 대지 60평이고, 건패율이 60%인 경우, 1층의 36평까지건축이 가능합니다

따라서 건축비는 36평x400=14400만원[층당공사비]x4층=57600만원이 총건축비가 됩니다

여기서 4평은 계단실과 엘리베이터실로 하면, 1층 전용은 32평이며 2세대로 나누면 세대당 16평이 되고, 거기에 1.5-2평의 발코니면적을 주면, 전용14평-14.5평인 2룸 또는 방을 적게 한 경우 3룸구조인 빌라를 건축하게 됩니다.

여기서, 엘리베이터설치비는 대당3천만원정도하니까 총 공사비는 약6억600만원정도가 되겠습니다.

평당공사비를 평당 300만원으로 잡는다면, 36평x300만=10800만원[층당공사비]x4층=43200만원이 총건축비가 되고, 여기에 엘리베이터설치비3천만을 더하면 대략46200만원정도가 들어갑니다.

그래서 건축비를 평당300-350만원정도로 조절하면 5억선에서 소형 다세대빌라 8세대를 건축할수있습니다.

 

다른 예로, 건패율이 60%인 경우 대지 70평을 가지고 빌라를 건축할 경우, 42평건축가능하며 1층에 방3개 전용면적18평빌라x2세대=36평+공용면적6평[발코니+계단실+엘리베이터실등]=총건축면적 42평이됩니다.

따라서, 방3개 화장실2개정도인 30평빌라를 만들려면 전용면적18평정도는 되야합니다,

그래서 실제건축시에는 대지 70평이상인 것이 좋고, 많은 세대를 건축하려는 경우에는 100평정도 되는 것이 좋습니다.

 

또 다른 예로, 건패율이 60%인 경우, 대지 80평을 가지고 빌라를 건축할 경우, 48평건축가능 하면 1층에 방3개 전용면적20평빌라x2세대=40평+공용면적8평[발코니+계단실+엘리베이터실등]=총건축면적이 48평이 됩니다.

따라서, 방3개 화장실이2개이며 넓은 거실을 가진 35평형빌라를 건축할 수 있고, 실수요가 선호하는 평수가 됩니다.

그래서 좀 큰 빌라를 지을려면 대지는 80평정도 되는 것을 사야 합니다.

 

또는 세대수를 확장하여 최대한 많이 건축하려면 빌라+오피스텔을 석어서 지으면 7층까지 허가가 나와서 빌라도 건축하고, 오피스텔도 건축할 수 있습니다.

 

빌라건축시주의할점

실제 빌라나 상가 등 건축물 건축시에 경계측량등으로 타건축물이나 타인의 토지경계를 확인하여 건축하여야 하는데, 타건축물이나 타인의 토지의 경계를 미확인하여, 건축물이 타인의경계를 침범했을 때 그 타인은 알박기명목으로 당신의 건축물이 내땅/내건축물을 침범했으니 거기에 따른 보상을 해달라고 할 수 있어 심각한 건축상의 문제가 발생하게 됩니다.

 

예를 들면, 건축설계사무소에서 측량 의뢰한 경우, 비교적 정확한 측량이 되지만, 만약, 건축사직원이 경계측량을 잘못하여 건물 다짓고 나니까 건물의 일부분이 타인의 토지를 침범해버린 경우, 토지주인에게 그 토지를 사겠다고 하면 되겠지만, 이 경우 보통 토지주는 높은 가격에 땅을 사라고 우기게 됩니다.

그래서 진퇴양난에 빠지게 됩니다.

 

또한, 경매맞기전에 급매로 땅을 매입하였는데, 그 땅에 가장자리에 타인의 건물이 걸쳐있는 것을 모르고, 토지를 매입후 건축물착공을 시작하려고하는 찰나 건물주인이 찾아와 내건물이 이토지에 걸쳐있으니까 건물을 비싼가격에 사지않으면 침해부분에 대한 소송을 진행하겠다는 엄포를 받을 수 있고, 서로 이 문제가 잘 해결되지못한 경우, 소송의 진행으로 건축물의 건축이 중단되는 심각한 경제적 손실을 입을 수 있으니 타인의 토지나 건물의 경계선을 명확히 알고 투자를 해야 하겠습니다,

즉, 건축을 하기전에 지적공사를 통해 지적경계측량을 정확히하여 경계를 명확히 하고 건축을 해야 안전합니다.

 

부동산 매입시에도 매입토지의 지적도와 현황 등 경계가 명확하지 않고, 심지어 남에 토지에 매입예정토지가 걸쳐있거나 남의 건물이 매입토지에 걸쳐져 있는 지 명확히 확인후 매입해야건축시 안전합니다.

 

참고로, 자연녹지 빌라 건축시에는

건패율이 20%이기 때문에 100평중 20평이 건축가능하며, 건축면적은 적지만 값싸게 매입할 수 있는 장점이 있습니다.

 

KH부동산투자연구소 소장

www.tojamall.com